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旅游地产行业投资机会与投资策略(2018-2022)

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本报告回答的核心问题
指南样品:电子竞技>>

1.市场空间大小:未来5年中国旅游地产市场规模有多大?增速有多快?
2.核心发展逻辑:哪些因素在推动旅游地产市场发展?怎样推动的?推动力有多强?
3.进入门槛高低:进入旅游地产行业有哪些门槛?门槛有多高?跨越难度大吗?
4.进入时机好坏:现在是进入旅游地产行业的好时机吗?是否太早或过晚?投资窗口期在何时?
5.最优投资策略:旅游地产行业有什么好的投资机会点?适合什么企业投?最优投资策略是什么?

概念解析

所有依托周边丰富的旅游资源而建的,有别于传统住宅项目的,融旅游、休闲、度假为一体的置业项目,可称为旅游地产。较之一般的住宅,旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和很高的投资价值。

从旅游地产的产品形式来看,主要有四种类型:景区地产、商业地产、度假地产和住宅地产。旅游景区地产主要是指在风景(包括自然和人造景观)旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起,但前者不出卖产权及使用权给个人,后者实际就是商品住宅,可以购买完全产权。旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及其关联空间。此类旅游地产产品形态、产权形式多样,如宾馆、培训中心、各类度假村、产权式酒店、时权酒店等。旅游商务地产主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、参观、娱乐城、会议中心等建筑物及关联空间。

一、投资价值综合评估

维度评级说明
市场机会
发展动力
进入壁垒
进入时机
推荐指数 谨慎推荐
研究结论与主要观点:

市场机会大:旅游地产业未来增量空间较大,五年市场增量大约在3342亿左右,年复合增长率达11%。

经济和社会文化因素是旅游地产业发展的主要驱动力:中国经济的增长和人们生活水平的提高,为国内的旅游地产发展打开了光明的前景,旅游地产所需要的经济环境已经初步形成。此外,随着国内房地产行业受到宏观调控的影响,许多房地产企业都在寻求突破单一的住宅开发模式,旅游+地产成为重要的突破口。同时,消费升级、交通条件改善,也逐渐催熟旅游地产市场,为发展旅游地产带来机遇。

行业进入壁垒高:经过多年发展,旅游地产市场已经形成相对稳定的市场竞争格局,行业竞争壁垒高。旅游地产项目开发周期长,资金耗费量大,并非一般企业所能承受,旅游地产业资金壁垒高。此外,国家也出台了一系列政策纠正“假旅游、真地产”的行业乱象,行业政策壁垒抬高。

行业转型分化期,进入时机中等:行业处于成长期中后期,发展模式逐渐清晰,对大型开发商而言是不错的市场机遇,中小型开发商则面临较多挑战。

综合评估:投资价值评级为两颗星,投资建议为谨慎推荐

二、市场机会评估

旅游地产市场机会整体评估表
评级含义说明
未来几年市场增量大,增速中等
中投市场机会矩阵:旅游地产
中高增速 低增速
  • 蓝海湾
  • 蓝海
  • 红海湾
  • 红海
中小增量大增量

旅游地产行业处于中投市场机会矩阵中右上区间,这个区间称为“蓝海市场”。基本特征是“中高增速+大增量”,即未来几年旅游地产产业的市场规模为中速增长,新增加的市场容量比较大。

......(略)

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2022年我国旅游地产市场空间预测

单位:亿元

产业 当前规模(2016年) 未来市场空间(2022年) 市场增长量 年复合增长率(%)
旅游地产 * * * *

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三、发展动力评估

驱动因素 很强
经济因素
技术因素
政策因素
社会文化因素
综合评估

1、经济因素

旅游地产的出现主要有两个原因:

一是经济的发展。中国经济的增长和人们生活水平的提高,为国内的旅游地产发展打开了光明的前景。随着经济的增长,国内居民的可支配收入大幅度攀升,旅游地产所需要的经济环境已经初步形成。此外,从旅游地产所依赖的旅游业发展态势来看,旅游地产仍有巨大的上升空间。到2020年,中国将成为全球最大的旅游目的地,世界第四大旅游客源地。无疑,宏观经济环境和旅游业发展态势的向好,为旅游地产提供了前所未有的良好机遇。

二是房地产业、旅游业纵深发展的呼唤。在旅游业微利时代需要借助地产来拓展利润空间。同样,在住宅地产和商业地产以外地产业也需要借助旅游业来开疆辟土,这是旅游业和地产业产生“捆绑价值”的前提和契机。随着国内房地产行业受到宏观调控的影响,许多房地产企业都在寻求突破单一的住宅开发模式,其中旅游+地产成为重要的突破口。

......(略)

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四、进入壁垒评估

进入壁垒很高
竞争壁垒
技术壁垒
资金壁垒
政策壁垒
综合评估

1、竞争壁垒

企业竞争格局基本形成,竞争壁垒加大。

我国具有现代意义的旅游地产开发起始于上世纪80年代末、90年代初,经过多年发展,旅游地产市场已经形成由传统旅游企业、房地产开发商、国外投资者以及其他与旅游无关联企业主导的竞争格局,且已出现一批大者大、强者强、专者专的旅游地产龙头企业,这些龙头企业或已形成规模优势、专业优势,抑或在优质特色生态旅游资源占有方面已经捷足先登,促使旅游地产行业集中度提升、品牌化发展趋势明显,行业竞争壁垒进一步加大。

......(略)

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五、进入时机分析

评级含义说明
旅游地产业处于成长期的中后期,企业进入时机中等
中投产业生命周期:旅游地产
旅游地产行业
  • 导入期
  • 成长期
  • 成熟期
  • 衰退期

中国旅游地产处于成长期的中后期。20世纪90年代初,旅游地产开始萌芽,这一阶段主要出现在海南,产品形式较为单一,以销售物业为主,参与主体多为中小房企。1999-2002年是旅游地产的起步阶段,范围扩展到北、上、广,产品形式没有发生较大改变,有实力的国企开始涉足。2003-2006年是旅游地产的全面发展阶段,全国多数省份均有旅游地产项目,产品形式丰富,但仍以销售物业为主,不同领域的企业开始涉足。2007-2013是旅游地产高速发展的时期,旅游地产项目遍地开花,产品形式转变为销售物业与经营物业并重,各类企业均有涉足。2014年至今是旅游地产的转型分化阶段,中国的旅游地产业度过了全民参与式的非理性繁荣,也步出了大众唱衰的阴霾,开始踏上模式清晰、百花齐放的健康发展之路,项目开发出现两极分化,开发企业强者更强,弱者淘汰。当前并非为市场的最佳进入时机,但对有雄厚的资金实力又有核心竞争力的大开发商来说仍然存在机会。

六、投资指南:投资建议与竞争策略

高壁垒中低壁垒

大增量中小增量

中高增速低增速

旅游地产行业处于中投顾问投资机会箱的第2区间,基本特征是“中高增速+大增量+高壁垒”。即未来几年旅游地产产业的市场规模为中速增长,新增加的市场容量比较大,进入壁垒高。

旅游地产当前处于转型分化阶段,发展模式逐步清晰,未来还存在较为明显的上升空间。对大型开发商来说是机遇期,对中小型开发商而言则有不少挑战。但无论是大型开发商,还是中小型开放商,短期内旅游地产的发展方向和关键要素不会改变,重点是把握正确的前行路径,探索可行的盈利模式。

受全域旅游、特色小镇等政策影响,文化类及康养类产品将是中国旅游地产热点,旅游地产开发需要依赖文化来支撑,和文化深度融合是当前和未来旅游地产发展的新方向。

......(略)

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文旅体教产业投资指南>>

指南份数: 50份 / 21份

更新时间:2019年12月

订购费用: 9800元 / 1年